Senin, 17 Desember 2012

PEMBATALAN AKTA PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT)


Berdasarkan aturan hukum yang berlaku, bahwa Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dikualifikasikan sebagai Pejabat Umum, dan diberi kewenangan untuk membuat akta-akta tertentu dibidang peralihan dan pembebanan hak atas tanah, sebagaimana di atur dalam :
1. Pasal 1 ayat (4) Undang-undang nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan Dengan Tanah, bahwa : Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang selanjutnya disebut PPAT adalah Pejabat Umum yang diberi wewenang untuk membuat akta pemindahan hak atas tanah, akta pembebanan hak atas tanah, dan akta pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.
2. Pasal 1 angka 24 Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, bahwa : Pejabat Pembuat Akta Tanah, sebagaimana disebut PPAT adalah Pejabat Umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta tanah tertentu.
3. Peraturan Pemerintah dalam nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pembuat Akta Tanah (PJPPAT), dalam Pasal 1 ayat (1) disebutkan bahwa : PPAT adalah Pejabat Umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
4. Pasal 1 ayat (1), dan ayat (4) serta Pasal 2 ayat (1) Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional nomor 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah ditegaskan :
1. Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut PPAT, adalah Pejabat Umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
4. Akta PPAT adalah akta tanah yang dibuat oleh PPAT sebagai bukti telah dilaksanakannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
(1) PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang akan dijadikan dasar bagi pendfataran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu.
Bahwa berdasarkan ketentuan tersebut di atas, dapat disimpulkan, bahwa PPAT berwenang atau mempunyai atau diberi kewenangan untuk membuat (to make) akta PPAT, bukan mengisi (to fill) blangko/formulir akta buatan instansi lain.
Bentuk dan jenis akta PPAT sesuai dengan ketentuan Pasal 96 ayat (1) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah juncto Pasal 2 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998, juncto Pasal 2 ayat (2) Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional nomor 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, yaitu akta :
1. jual-beli;
2. tukar-menukar;
3. hibah;
4. pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng);
5. pembagian hak bersama;
6. pemberian Hak Guna bangunan/Hak Pakai atas Hak Milik;
7. Pemberian Hak Tanggungan;
8. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan.
Bahwa PPAT hanya mempunyai kewenangan untuk membuat blangko akta tersebut, dan tidak ada kewenangan lain selain akta tersebut, misalnya pembatalan akta PPAT. Dalam kaitan ini ada yang perlu untuk dikaji lebih jauh, yaitu apakah akta PPAT sebagai perbuatan atau tindakkan hukum perdata para pihak yang tunduk pada ketentuan Hukum Perdata (KUHPerdata) atau Hukum Adat mengenai Jual Beli ataukah akta PPAT sebagai bukti administratif ?
Hal tersebut sudah tentu menjadi permasalahan, karena perbuatan para pihak yang dituangkan dalam akta PPAT adalah perbuatan atau tindakkan hukum perdata, misalnya jika akta jual beli tanah bersertifikat dengan akta PPAT, maka ketentuan Hukum Jual Beli yang berlaku, tapi ketika dilakukan peralihan hal atas bidang tanah tersebut ke kantor pertanahan yang bersangkutan, maka akta PPAT tersebut akan dijadikan dasar untuk melakukan peralihan hak. Dan ketika peralihan hak sudah dilakukan, maka yang menjadi pegangan pemilik terakhir (pembeli) adalah sertifikat, sedangkan akta PPATnya dianggap tidak berlaku lagi, padahal, seharusnya keduanya tetap menjadi pegangan pemilik terakhir (pembeli), karena akta PPAT sebagai bukti perdata telah terjadi jual beli (atau perbuatan hukum lainnya), sedangkan sertifikat bukan bukti kepemilikan, tapi bukti tanah yang bersangkutan telah terdaftar (secara administratif) pada kantor pertanahan yang bersangkutan.
Pengertian seperti tersebut di atas, untuk memahami mengenai Pembatalan akta PPAT, artinya apakah akta PPAT dapat dibatalkan oleh para pihak sendiri ataukah harus berdasarkan putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap ? Apakah pembatalan dapat dilakukan sebelum atau sesudah pendaftaran peralihan atau pembebaban hak dilakukan pada kantor pertanahan ?
Ketentuan mengenai pembatalan akta PPAT dimuat dalam Pasal 45 ayat (1) huruf g Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran tanah, ditegaskan bahwa Kepala Kantor Pertanahan menolak untuk melakukan pendaftaran peralihan hak atau pembebanan hak, jika perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997 dibatalkan oleh para pihak sebelum didaftar oleh Kantor Pertanahan. Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997 menegaskan :
Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual-beli, tukar-menukar, hibah, pemasukkan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang, hanya dapat didaftarkan, jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Kemudian dalam Penjelasan Pasal 45 PP 24/1997 ditegaskan pula bahwa :
Akta PPAT merupakan alat untuk membuktikan telah dilakukannya statu perbuatan hukum. Oleh karena itu apabila perbuatan hukum itu batal atau dibatalkan, akta PPAT yang bersangkutan tidak berfungsi lagi sebagai alat bukti perbuatan hukum tersebut. Dalam pada itu apabila suatu perbuatan hukum dibatalkan sendiri oleh pihak-pihak yang bersangkutan, sedangkan perbuatan hukum itu sudah didaftar di Kantor Pertanahan, maka pendaftaran tidak dapat dibatalkan. Perubahan data pendaftaran tanah menurut pembatalan perbuatan hukum itu harus didasarkan atas alat bukti lain, misalnya putusan pengadilan ayau akta PPAT mengenai perbuatan hukum yang baru.
Berdasarkan ketentuan tersebut ada 2 (dua) mengenai pembatalan akta PPAT, yaitu (1) pembatalan dilakukan sebelum dilakukan pendaftaran ke Kantor Pertanahan, (2) pembatalan setelah dilakukan atau dalam proses pendaftaran di Kantor Pertanahan.
Jika dilakukan pembatalan sebelum dilakukan pendaftaran ke Kantor Pertanahan dapat dilakukan dengan akta Notaris (akta pihak), karena akta perbuatan yang tersebut dalam akta PPAT adalah perbuatan perdata para pihak. Sedangkan jika dilakukan pembatalan dalam proses pendaftaran di Kantor Pertanahan, Pasal 45 PP
24/1997 harus dengan putusan pengadilan pembatalannya. Sesuai dengan prinsip dalam hukum perdata, ketika dilakukan pembatalan, maka semua keadaan tersebut harus dikembalikan kepada keadaan semula ketika belum terjadi perbuatan hukum yang tersebut dalam akta yang bersangkutan. Hal tersebut akan mengalami kesulitan, jika dalam perbuatan hukum tersebut dikenakan kewajiban membayar pajak, misalnya jual beli untuk pembeli dikenakan sejumlah pajak tertentu, pertanyaannya, apakah bisa uang yang pajak yang sudah dibayarkan kepada Negara ditarik kembali dengan alasan jual beli telah dibatalkan ? Ditarik mungkin bisa saja, tapi memerlukan proses yang lama dan belum tentu kembali utuh. Dalam pembatalan tersebut, ada permasalahan lain, sebagaimana kita ketahui bahwa Hukum Agraria kita tunduk pada Hukum Perdata Barat, misalnya dalam jual beli tanah prinsip nyata dan tunai harus diperhatikan, berbeda dengan Hukum Perdata Barat dengan prinsip konsensual.
Mengenai pembatalan akta PPAT pembatalan dalam proses pendaftaran di Kantor Pertanahan yang Pasal 45 PP 24/1997 mewajibkan harus dengan putusan pengadilan pembatalannya perlu mendapat pengkajian yang cermat.
Bahwa akta perbuatan hukum yang kemudian dalam akta PPAT adalah perbuatan para pihak, jika para pihak sepakat atau tidak ada keberatan, maka para pihak datang kepada Notaris untruk membuat akta pembatalan, tapi jika para pihak bersengketa, maka salah satu pihak dapat mengajukan pembatalan ke pengadilan umum atau pengadilan negeri. Cara seperti ini sebenarnya dapat dilakukan untuk pembatalan akta PPAT yang dalam proses pendaftaran di Kantor Pertanahan. Jadi meskipun akta PPAT tersebut dalam proses pendaftaran di Kantor Pertanahan dan tidak ada sengketa apapun, jika para pihak ingin membatalkannya, buat saja pembatalannya dengan akta Notaris, dan kemudian ajukan permohonan pembatalan dengan melampirkan akta pembatalan tersebut.
Kantor Pertanahan ataupun Badan Pertanahan Nasional merupakan Pejabat atau Badan Tata Usaha Negara yang tidak berkaitan dan tidak perlu mencampuri urusan keperdataan orang perorang. Ketika diajukan pembatalan, maka Kantor
Pertanahan berwenang untuk mengeluarkan Surat Keputusan Pembatalan Pendaftaran tersebut.

 Sumber : Habib Adjie

24 komentar:

  1. Thanks for one's marvelous posting! I definitely enjoyed reading it, you happen to be a great author.I will be sure to bookmark your blog and definitely will come back very soon. I want to encourage you continue your great work, have a nice weekend!

    my blog; search engine optimisation search

    BalasHapus
  2. Hey! Someone in my Myspace group shared this site with us
    so I came to check it out. I'm definitely loving the information. I'm bookmarking and
    will be tweeting this to my followers! Exceptional blog and terrific design and style.


    Feel free to surf to my weblog; how can i own a home with bad credit

    BalasHapus
  3. I do consider all of the ideas you've presented in your post. They are really convincing and can definitely work. Nonetheless, the posts are very quick for starters. May just you please extend them a bit from next time? Thanks for the post.

    Here is my web page ... private krankenkasse basistarif

    BalasHapus
  4. Hmm it looks like your website ate my first comment (it was super long)
    so I guess I'll just sum it up what I submitted and say, I'm thoroughly enjoying
    your blog. I as well am an aspiring blog
    blogger but I'm still new to everything. Do you have any tips for first-time blog writers? I'd certainly appreciate it.


    My blog ... best website hosting company

    BalasHapus
  5. Asking questions are in fact good thing if you are not understanding anything completely,
    except this post gives fastidious understanding even.


    my website ... krankenkassenwechsel

    BalasHapus
  6. I was suggested this web site by my cousin. I'm now not sure whether or not this publish is written by him as nobody else recognize such exact approximately my difficulty. You're wonderful!
    Thank you!

    Here is my webpage :: vancouver Island Vacation

    BalasHapus
  7. Everything is very open with a precise explanation of the challenges.
    It was truly informative. Your website is useful.
    Thanks for sharing!

    Here is my blog; home equity loan with bad credit history

    BalasHapus
  8. I seriously love your site.. Pleasant colors & theme.
    Did you create this web site yourself? Please reply back as I'm planning to create my own personal site and would like to know where you got this from or just what the theme is called. Thank you!

    Look into my web page; best master reseller hosting

    BalasHapus
  9. I'm truly enjoying the design and layout of your website. It's a
    very easy on the eyes which makes it much more
    pleasant for me to come here and visit more often. Did you hire
    out a designer to create your theme? Great work!

    Here is my webpage ... search engine optimisation sydney

    BalasHapus
  10. It is not my first time to go to see this site, i am browsing this website dailly and take pleasant information from here everyday.



    Check out my blog - web Hosting dedicated servers

    BalasHapus
  11. Great blog right here! Additionally your site quite a bit up very fast!

    What web host are you the use of? Can I get your affiliate hyperlink on your host?
    I want my site loaded up as quickly as yours lol

    Feel free to visit my website :: small businesses

    BalasHapus
  12. I am actually thankful to the owner of this website who has shared this impressive post at at this place.


    my website ... krankenversicherung guenstig

    BalasHapus
  13. Hi there just wanted to give you a brief heads up and let you know a few of the pictures aren't loading correctly. I'm
    not sure why but I think its a linking issue. I've tried it in two different web browsers and both show the same results.

    Have a look at my web blog: bad credit refinance mortgage lenders

    BalasHapus
  14. What's up, its good article concerning media print, we all know media is a enormous source of data.

    Also visit my website private Krankenversicherung freiberufler

    BalasHapus
  15. Howdy! I simply want to give you a big thumbs up for your great information you have got right
    here on this post. I will be coming back to your blog for more soon.


    my homepage: versicherungsvergleich private krankenversicherung

    BalasHapus
  16. My partner and I stumbled over here from a different web address and thought I should check things
    out. I like what I see so now i'm following you. Look forward to going over your web page yet again.

    Also visit my web page home equity loan rate

    BalasHapus
  17. I've been surfing on-line more than three hours nowadays, yet I by no means found any fascinating article like yours. It's lovely
    value enough for me. In my opinion, if all web owners
    and bloggers made good content material as you did, the net will probably be a lot more helpful than
    ever before.

    Check out my web-site; private loans for college

    BalasHapus
  18. Excellent web site you have got here.. It's hard to find high quality writing like yours these days. I honestly appreciate people like you! Take care!!

    my weblog; home make Money

    BalasHapus
  19. Remarkable! Its truly amazing post, I have got much clear idea regarding from this piece of writing.


    Visit my homepage :: cheap search engine optimisation

    BalasHapus
  20. Appreciating the time and effort you put into your site and detailed information you
    provide. It's great to come across a blog every once in a while that isn't the
    same out of date rehashed information. Wonderful read! I've bookmarked your site and I'm adding your RSS
    feeds to my Google account.

    My web site: home jobs to make money

    BalasHapus
  21. Asking questions are actually fastidious thing if you are not understanding anything entirely, but this article provides fastidious understanding even.



    Feel free to surf to my blog - business starting ideas

    BalasHapus
  22. What's up i am kavin, its my first occasion to commenting anyplace, when i read this post i thought i could also make comment due to this sensible article.

    My web page; can People with bad credit Get a mortgage

    BalasHapus
  23. terima kasih banyak.. sangat membantu sekali.. bookmark!!!

    BalasHapus
  24. very interesting content of this article give inspiration thanks raja poker

    BalasHapus

Oke oke oke