JUAL BELI (BALIK NAMA SERTIFIKAT) TANAH DAN BANGUNAN DI TABANAN

PENGERTIAN 

Dalam praktek saya sehari-hari, saya selalu memakai prinsip jual beli terang dan tunai atau lunas.
Jual beli merupakan proses peralihan hak atas tanah atau bangunan dengan prinsip: Terang dan Tunai. Terang artinya di lakukan di hadapan Pejabat Umum yang berwenang, dan Tunai artinya di bayarkan secara tunai. Jadi, apabila harga belum lunas, maka belum dapat dilakukan proses jual beli dimaksud. Dewasa ini, yang diberi wewenang untuk melaksanakan jual beli adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Beberapa orang menganggap hanya dengan menggunakan kwitansi lunas tersebut mereka sudah dapat melakukan balik nama sertifikat tanah yang mereka beli.
Pada kenyataannya tidak semudah itu. Yang menjadi persoalan adalah jika si penjual sudah tidak bisa ditemui lagi atau sudah meninggal dunia, maka pembeli tersebut akan mengalami kesulitan dalam melakukan peralihan hak atas tanah dan bangunan dimaksud.
Pada prakteknya, untuk dapat melakukan balik nama (dalam hal ini peralihan hak) atas tanah dan/atau bangunan, harus dilakukan dengan cara tertentu, yaitu jual beli, hibah, tukar menukar, atau inbreng (pemasukan ke dalam suatu perusahaan). Pada kesempatan ini akan saya bahas mengenai peralihan hak dengan cara jual beli.

DATA-DATA YANG DIPERLUKAN 
Yang dipersiapkan dalam proses Jual Beli atau balik nama :

I. Data tanah, meliputi:
a.asli Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) 10 tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran
(bukti bayarnya) ;
b.Asli sertifikat tanah (untuk pengecekan dan balik nama), Sertifikat tanah yang diukur sebelum bulan Juli tahun 2007 mesti di Gim. (Pemetaan dan pengukuran dengan cara digital memakai GPS ;
c.asli IMB (bila ada, dan untuk diserahkan pada Pembeli setelah
selesai proses AJB)
d.bukti pembayaran rekening listrik, telpon, air (bila ada)
e. Jika sertifikat masih dibebani Hak Tanggungan, harus ada Surat
Roya dari Bank yang bersangkutan

II. Data Penjual dan Pembeli (masing-masing) dengan kriteria
sebagai berikut:
a.Perorangan:
a.1. Copy KTP suami isteri
a.2. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
a.3. Copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk
WNI keturunan)
b.Perusahaan:
b.1. Copy KTP Direksi dan komisaris yang mewakili
b.2. Copy Anggaran dasar lengkap berikut pengesahannya dari
Menteri kehakiman dan HAM RI
b.3. Rapat Umum Pemegang Saham PT untuk menjual atau Surat
Pernyataan Sebagian kecil asset
c.Dalam hal Suami/isteri atau kedua-duanya yang namanya
tercantum dalam sertifikat sudah meninggal dunia, maka yang
melakukan jual beli tersebut adalah Ahli Warisnya. Jadi, data-
data yang diperlukan adalah:
c.1. Surat Keterangan Waris
-Untuk pribumi: Surat Keterangan waris yang disaksikan dan
dibenarkan oleh Lurah yang dikuatkan oleh Camat
-Untuk WNI keturunan: Surat keterangan Waris dari Notaris
c.2. Copy KTP seluruh ahli waris
c.3. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
c.4. Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda-tangan AJB, atau
Surat Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli waris kepada
salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris
(dalam hal tidak bisa hadir)
c.5. bukti pembayaran BPHTB Waris (Pajak Ahli Waris), dimana
besarnya adalah 50% dari BPHTB jual beli setelah dikurangi
dengan Nilai tidak kena pajaknya. (Untuk Kabupaten Tabanan nilainya Rp 300.000.000,-)
Nilai tidak kena pajaknya tergantung dari lokasi tanah yang
bersangkutan.
Contoh Perhitungannya:
-NJOP Tanah sebesar Rp.500juta, berlokasi di wilayah Marga:
Nilai tidak kena pajaknya wilayahMarga adalah sebesar Rp.300jt. Jadi pajak yang harus di bayar =
{(Rp.500jt – Rp. 300jt) X 5%} X 50%.
Jadi, apabila NJOP tanah tersebut di bawah Rp. 250jt, maka penerima waris tidak dikenakan BPHTB Waris (Pajak Waris)


SYARAT-SYARAT PELAKSANAAN JUAL BELI 
Sebelum dilaksanakan jual beli, harus dilakukan:
1. Pengecekan keaslian dan keabsahan sertifikat tanah pada kantor
pertanahan yang berwenang
2. Para pihak (Penjual dan Pembeli) harus melunasi pajak jual beli atas tanah dan
bangunan tersebut.
Dimana penghitungan pajaknya untuk wilayah Kabupaten Tabanan adalah sebagai berikut:
-Pajak Penjual (Pph) = NJOP/harga jual X 5 %
-Pajak Pembeli (BPHTB) =
{NJOP/harga jual – nilai tidak kena pajak} X 5%

KLAUSULA BAKU YANG BIASA DITUANGKAN DI DALAM PERJANJIAN JUAL BELI

By: Arigawa
Untuk melindungi masing-masing para pihak (penjual dan pembeli), maka beberapa klausula baku yang mesti di tuangkan ke dalam suatu perjanjian jual-beli yaitu sebagai berikut:
1. Kepastian kepemilikan tanah;
    Dalam hal ini Pihak Pertama atau Penjual adalah pemilik tanah yang akan diitransaksikan, jadi satu-satunya yang berhak atas tanah tersebut. Apakah tanah itu sudah bersertifikat atau belum..?
2. Tentang harga yang disepakati;
3. Bagaimana dengan pembayaran atas tanah tersebut.? apakah lunas atau dengan tahapan..
4. Pihak Penjual memberikan jaminan terhadap tanahnya kepada Pihak Pembeli;
5. Pihak Pembeli menjelaskan bahwa uang yang digunakan adalah tidak dari hasil pencucian mata uang atau berasal dari hasil kejahatan;
6. Transaksi jual beli berjalan sampai kepada ahli waris seandainya salah pihak meninggal dunia;
7. Bagaimana kalau ada permasalahan ..? bagaimana penyelesaiannya...? kalau sudah dilakukan dengan solusi/musyawarah diselesaikan di pengadilan mana..?

(bersambung.......)

Tentang Pemberi SKMHT Meninggal

Pertanyaan :

Untuk kredit tertentu (misal Kredit Mikro kurang dari 50 juta), adakalanya pengikatan jaminan hanya sebatas SKMHT tanpa ditingkatkan ke APHT, hingga berakhirnya masa kredit. Dalam hal jaminan atas nama orang lain (misal debitur A, pemilik jaminan B), dan dalam perjalanannya si B (atau pasangannya) meninggal, apakah SKMHT-nya masih berlaku dan masih bisa di APHT-kan? Bagaimana juga apabila SKMHT atas nama jaminan milik istri/suami dan dalam perjalanannya suami/istrinya meninggal, apakah SKMHT-nya masih berlaku dan masih bisa di-APHT-kan?
Jawaban :

Pasal 15 ayat (2) UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (“UUHT”) mengatur bahwa Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (“SKMHT”) bersifat tidak dapat ditarik kembali dan tidak berakhir oleh sebab apapun juga, kecuali karena telah dilaksanakan atau karena habis masa berlakunya.


“Kuasa Untuk Membebankan Hak Tanggungan tidak dapat ditarik kembali atau tidak dapat berakhir oleh sebab apapun juga kecuali karena kuasa tersebut telah dilaksanakan atau karena telah habis jangka waktunya sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan ayat (4)”


Selanjutnya, apabila di lihat pada pasal 15 ayat (3) dan ayat (4) UUHT, diatur bahwa SKMHT wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT):


1. Untuk tanah yang telah terdaftar: selambat-lambatnya 1 bulan setelah pemberian SKMHT;

2. Untuk tanah yang belum terdaftar: selambat-lambatnya 1 bulan setelah pemberian SKMHT.


Pengecualian dari ketentuan pasal 15 ayat (3) dan ayat (4) adalah untuk jenis-jenis kredit tertentu (pasal 15 ayat [5] UUHT). Jenis-jenis kredit ini sendiri diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 4 Tahun 1996 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Untuk Menjamin Pelunasan Kredit-Kredit Tertentu (“Permen Agraria”). Salah satu jenis kredit yang dikecualikan menurut Permen Agraria ini adalah Kredit produktif yang diberikan oleh Bank Umum dan Bank Perkreditan Rakyat dengan plafon kredit tidak melebihi Rp50 juta. Untuk kredit jenis ini, SKMHT berlaku sampai berakhirnya masa berlaku perjanjian pokok yang bersangkutan.


Merujuk pada uraian di atas, dapat disimpulkan bahwa untuk kasus Anda (kredit dengan plafonnya kurang dari Rp50 juta) berlaku pengecualian sebagaimana diatur dalam Permen Agraria tersebut. Dengan demikian, SKMHT-nya berlaku sampai berakhirnya masa berlaku perjanjian pokok yang bersangkutan, dan masih dapat di-APHT-kan walaupun pemberi APHT meninggal dunia.

Semoga bermanfaat.

Dasar hukum:

1. Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah

2. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 4 Tahun 1996 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Untuk Menjamin Pelunasan Kredit-Kredit Tertentu

(Sumber: Hukum Online)