FORCE MAJEURE

Setelah sekian tahun saya sembunyi ari blog ini

PEMBATALAN AKTA PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT)

Berdasarkan aturan hukum yang berlaku, bahwa Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dikualifikasikan sebagai Pejabat Umum, dan diberi kewenangan untuk membuat akta-akta tertentu dibidang peralihan dan pembebanan hak atas tanah, sebagaimana di atur dalam :
1. Pasal 1 ayat (4) Undang-undang nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan Dengan Tanah, bahwa : Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang selanjutnya disebut PPAT adalah Pejabat Umum yang diberi wewenang untuk membuat akta pemindahan hak atas tanah, akta pembebanan hak atas tanah, dan akta pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.
2. Pasal 1 angka 24 Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, bahwa : Pejabat Pembuat Akta Tanah, sebagaimana disebut PPAT adalah Pejabat Umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta tanah tertentu.
3. Peraturan Pemerintah dalam nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pembuat Akta Tanah (PJPPAT), dalam Pasal 1 ayat (1) disebutkan bahwa : PPAT adalah Pejabat Umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
4. Pasal 1 ayat (1), dan ayat (4) serta Pasal 2 ayat (1) Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional nomor 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah ditegaskan :
1. Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut PPAT, adalah Pejabat Umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
4. Akta PPAT adalah akta tanah yang dibuat oleh PPAT sebagai bukti telah dilaksanakannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
(1) PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang akan dijadikan dasar bagi pendfataran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu.
Bahwa berdasarkan ketentuan tersebut di atas, dapat disimpulkan, bahwa PPAT berwenang atau mempunyai atau diberi kewenangan untuk membuat (to make) akta PPAT, bukan mengisi (to fill) blangko/formulir akta buatan instansi lain.
Bentuk dan jenis akta PPAT sesuai dengan ketentuan Pasal 96 ayat (1) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah juncto Pasal 2 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998, juncto Pasal 2 ayat (2) Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional nomor 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, yaitu akta :
1. jual-beli;
2. tukar-menukar;
3. hibah;
4. pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng);
5. pembagian hak bersama;
6. pemberian Hak Guna bangunan/Hak Pakai atas Hak Milik;
7. Pemberian Hak Tanggungan;
8. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan.
Bahwa PPAT hanya mempunyai kewenangan untuk membuat blangko akta tersebut, dan tidak ada kewenangan lain selain akta tersebut, misalnya pembatalan akta PPAT. Dalam kaitan ini ada yang perlu untuk dikaji lebih jauh, yaitu apakah akta PPAT sebagai perbuatan atau tindakkan hukum perdata para pihak yang tunduk pada ketentuan Hukum Perdata (KUHPerdata) atau Hukum Adat mengenai Jual Beli ataukah akta PPAT sebagai bukti administratif ?
Hal tersebut sudah tentu menjadi permasalahan, karena perbuatan para pihak yang dituangkan dalam akta PPAT adalah perbuatan atau tindakkan hukum perdata, misalnya jika akta jual beli tanah bersertifikat dengan akta PPAT, maka ketentuan Hukum Jual Beli yang berlaku, tapi ketika dilakukan peralihan hal atas bidang tanah tersebut ke kantor pertanahan yang bersangkutan, maka akta PPAT tersebut akan dijadikan dasar untuk melakukan peralihan hak. Dan ketika peralihan hak sudah dilakukan, maka yang menjadi pegangan pemilik terakhir (pembeli) adalah sertifikat, sedangkan akta PPATnya dianggap tidak berlaku lagi, padahal, seharusnya keduanya tetap menjadi pegangan pemilik terakhir (pembeli), karena akta PPAT sebagai bukti perdata telah terjadi jual beli (atau perbuatan hukum lainnya), sedangkan sertifikat bukan bukti kepemilikan, tapi bukti tanah yang bersangkutan telah terdaftar (secara administratif) pada kantor pertanahan yang bersangkutan.
Pengertian seperti tersebut di atas, untuk memahami mengenai Pembatalan akta PPAT, artinya apakah akta PPAT dapat dibatalkan oleh para pihak sendiri ataukah harus berdasarkan putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap ? Apakah pembatalan dapat dilakukan sebelum atau sesudah pendaftaran peralihan atau pembebaban hak dilakukan pada kantor pertanahan ?
Ketentuan mengenai pembatalan akta PPAT dimuat dalam Pasal 45 ayat (1) huruf g Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran tanah, ditegaskan bahwa Kepala Kantor Pertanahan menolak untuk melakukan pendaftaran peralihan hak atau pembebanan hak, jika perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997 dibatalkan oleh para pihak sebelum didaftar oleh Kantor Pertanahan. Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997 menegaskan :
Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual-beli, tukar-menukar, hibah, pemasukkan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang, hanya dapat didaftarkan, jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Kemudian dalam Penjelasan Pasal 45 PP 24/1997 ditegaskan pula bahwa :
Akta PPAT merupakan alat untuk membuktikan telah dilakukannya statu perbuatan hukum. Oleh karena itu apabila perbuatan hukum itu batal atau dibatalkan, akta PPAT yang bersangkutan tidak berfungsi lagi sebagai alat bukti perbuatan hukum tersebut. Dalam pada itu apabila suatu perbuatan hukum dibatalkan sendiri oleh pihak-pihak yang bersangkutan, sedangkan perbuatan hukum itu sudah didaftar di Kantor Pertanahan, maka pendaftaran tidak dapat dibatalkan. Perubahan data pendaftaran tanah menurut pembatalan perbuatan hukum itu harus didasarkan atas alat bukti lain, misalnya putusan pengadilan ayau akta PPAT mengenai perbuatan hukum yang baru.
Berdasarkan ketentuan tersebut ada 2 (dua) mengenai pembatalan akta PPAT, yaitu (1) pembatalan dilakukan sebelum dilakukan pendaftaran ke Kantor Pertanahan, (2) pembatalan setelah dilakukan atau dalam proses pendaftaran di Kantor Pertanahan.
Jika dilakukan pembatalan sebelum dilakukan pendaftaran ke Kantor Pertanahan dapat dilakukan dengan akta Notaris (akta pihak), karena akta perbuatan yang tersebut dalam akta PPAT adalah perbuatan perdata para pihak. Sedangkan jika dilakukan pembatalan dalam proses pendaftaran di Kantor Pertanahan, Pasal 45 PP
24/1997 harus dengan putusan pengadilan pembatalannya. Sesuai dengan prinsip dalam hukum perdata, ketika dilakukan pembatalan, maka semua keadaan tersebut harus dikembalikan kepada keadaan semula ketika belum terjadi perbuatan hukum yang tersebut dalam akta yang bersangkutan. Hal tersebut akan mengalami kesulitan, jika dalam perbuatan hukum tersebut dikenakan kewajiban membayar pajak, misalnya jual beli untuk pembeli dikenakan sejumlah pajak tertentu, pertanyaannya, apakah bisa uang yang pajak yang sudah dibayarkan kepada Negara ditarik kembali dengan alasan jual beli telah dibatalkan ? Ditarik mungkin bisa saja, tapi memerlukan proses yang lama dan belum tentu kembali utuh. Dalam pembatalan tersebut, ada permasalahan lain, sebagaimana kita ketahui bahwa Hukum Agraria kita tunduk pada Hukum Perdata Barat, misalnya dalam jual beli tanah prinsip nyata dan tunai harus diperhatikan, berbeda dengan Hukum Perdata Barat dengan prinsip konsensual.
Mengenai pembatalan akta PPAT pembatalan dalam proses pendaftaran di Kantor Pertanahan yang Pasal 45 PP 24/1997 mewajibkan harus dengan putusan pengadilan pembatalannya perlu mendapat pengkajian yang cermat.
Bahwa akta perbuatan hukum yang kemudian dalam akta PPAT adalah perbuatan para pihak, jika para pihak sepakat atau tidak ada keberatan, maka para pihak datang kepada Notaris untruk membuat akta pembatalan, tapi jika para pihak bersengketa, maka salah satu pihak dapat mengajukan pembatalan ke pengadilan umum atau pengadilan negeri. Cara seperti ini sebenarnya dapat dilakukan untuk pembatalan akta PPAT yang dalam proses pendaftaran di Kantor Pertanahan. Jadi meskipun akta PPAT tersebut dalam proses pendaftaran di Kantor Pertanahan dan tidak ada sengketa apapun, jika para pihak ingin membatalkannya, buat saja pembatalannya dengan akta Notaris, dan kemudian ajukan permohonan pembatalan dengan melampirkan akta pembatalan tersebut.
Kantor Pertanahan ataupun Badan Pertanahan Nasional merupakan Pejabat atau Badan Tata Usaha Negara yang tidak berkaitan dan tidak perlu mencampuri urusan keperdataan orang perorang. Ketika diajukan pembatalan, maka Kantor
Pertanahan berwenang untuk mengeluarkan Surat Keputusan Pembatalan Pendaftaran tersebut.

 Sumber : Habib Adjie

JUAL BELI (BALIK NAMA SERTIFIKAT) TANAH DAN BANGUNAN DI TABANAN

PENGERTIAN 

Dalam praktek saya sehari-hari, saya selalu memakai prinsip jual beli terang dan tunai atau lunas.
Jual beli merupakan proses peralihan hak atas tanah atau bangunan dengan prinsip: Terang dan Tunai. Terang artinya di lakukan di hadapan Pejabat Umum yang berwenang, dan Tunai artinya di bayarkan secara tunai. Jadi, apabila harga belum lunas, maka belum dapat dilakukan proses jual beli dimaksud. Dewasa ini, yang diberi wewenang untuk melaksanakan jual beli adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Beberapa orang menganggap hanya dengan menggunakan kwitansi lunas tersebut mereka sudah dapat melakukan balik nama sertifikat tanah yang mereka beli.
Pada kenyataannya tidak semudah itu. Yang menjadi persoalan adalah jika si penjual sudah tidak bisa ditemui lagi atau sudah meninggal dunia, maka pembeli tersebut akan mengalami kesulitan dalam melakukan peralihan hak atas tanah dan bangunan dimaksud.
Pada prakteknya, untuk dapat melakukan balik nama (dalam hal ini peralihan hak) atas tanah dan/atau bangunan, harus dilakukan dengan cara tertentu, yaitu jual beli, hibah, tukar menukar, atau inbreng (pemasukan ke dalam suatu perusahaan). Pada kesempatan ini akan saya bahas mengenai peralihan hak dengan cara jual beli.

DATA-DATA YANG DIPERLUKAN 
Yang dipersiapkan dalam proses Jual Beli atau balik nama :

I. Data tanah, meliputi:
a.asli Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) 10 tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran
(bukti bayarnya) ;
b.Asli sertifikat tanah (untuk pengecekan dan balik nama), Sertifikat tanah yang diukur sebelum bulan Juli tahun 2007 mesti di Gim. (Pemetaan dan pengukuran dengan cara digital memakai GPS ;
c.asli IMB (bila ada, dan untuk diserahkan pada Pembeli setelah
selesai proses AJB)
d.bukti pembayaran rekening listrik, telpon, air (bila ada)
e. Jika sertifikat masih dibebani Hak Tanggungan, harus ada Surat
Roya dari Bank yang bersangkutan

II. Data Penjual dan Pembeli (masing-masing) dengan kriteria
sebagai berikut:
a.Perorangan:
a.1. Copy KTP suami isteri
a.2. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
a.3. Copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk
WNI keturunan)
b.Perusahaan:
b.1. Copy KTP Direksi dan komisaris yang mewakili
b.2. Copy Anggaran dasar lengkap berikut pengesahannya dari
Menteri kehakiman dan HAM RI
b.3. Rapat Umum Pemegang Saham PT untuk menjual atau Surat
Pernyataan Sebagian kecil asset
c.Dalam hal Suami/isteri atau kedua-duanya yang namanya
tercantum dalam sertifikat sudah meninggal dunia, maka yang
melakukan jual beli tersebut adalah Ahli Warisnya. Jadi, data-
data yang diperlukan adalah:
c.1. Surat Keterangan Waris
-Untuk pribumi: Surat Keterangan waris yang disaksikan dan
dibenarkan oleh Lurah yang dikuatkan oleh Camat
-Untuk WNI keturunan: Surat keterangan Waris dari Notaris
c.2. Copy KTP seluruh ahli waris
c.3. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
c.4. Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda-tangan AJB, atau
Surat Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli waris kepada
salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris
(dalam hal tidak bisa hadir)
c.5. bukti pembayaran BPHTB Waris (Pajak Ahli Waris), dimana
besarnya adalah 50% dari BPHTB jual beli setelah dikurangi
dengan Nilai tidak kena pajaknya. (Untuk Kabupaten Tabanan nilainya Rp 300.000.000,-)
Nilai tidak kena pajaknya tergantung dari lokasi tanah yang
bersangkutan.
Contoh Perhitungannya:
-NJOP Tanah sebesar Rp.500juta, berlokasi di wilayah Marga:
Nilai tidak kena pajaknya wilayahMarga adalah sebesar Rp.300jt. Jadi pajak yang harus di bayar =
{(Rp.500jt – Rp. 300jt) X 5%} X 50%.
Jadi, apabila NJOP tanah tersebut di bawah Rp. 250jt, maka penerima waris tidak dikenakan BPHTB Waris (Pajak Waris)


SYARAT-SYARAT PELAKSANAAN JUAL BELI 
Sebelum dilaksanakan jual beli, harus dilakukan:
1. Pengecekan keaslian dan keabsahan sertifikat tanah pada kantor
pertanahan yang berwenang
2. Para pihak (Penjual dan Pembeli) harus melunasi pajak jual beli atas tanah dan
bangunan tersebut.
Dimana penghitungan pajaknya untuk wilayah Kabupaten Tabanan adalah sebagai berikut:
-Pajak Penjual (Pph) = NJOP/harga jual X 5 %
-Pajak Pembeli (BPHTB) =
{NJOP/harga jual – nilai tidak kena pajak} X 5%